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社科院:建议以“空置税”替代房产税 住宅限购政策长期化

2018-05-15 15:43 来源:澎湃新闻

  5月14日,中国社科院城市所与社会科学文献出版社联合发布《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.15(2018)》。

  报告指出,2018年,楼市调控将以“稳”为主,当前房地产政策调控的关键在于建立房地产调控的长效机制。房地产调控的长效机制应囊括法律保障机制、土地供给机制、金融调节机制、住房保障机制、税收调节机制等诸多方面内容。其中,社科院建议考虑以“空置税”这一行为税来替代房产税,这既可以增加住房的持有成本,也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率。

  所谓“空置税”是对空置的居民房屋进行收取的一定量的税收。

  报告指出,需要明确的是房地产调控长效机制的目标,是保障“房地产市场的平稳健康发展”,是“让全体人民住有所居”,而不是增加财政收入。所以,房地产调控机制中,税收调节机制的设定目标,不应是替代土地出让金成为新的地方税源。鉴于房产税的财产税属性,在土地国有的基础上向使用权者征收存在一定的法理障碍,可以考虑以“空置税”这一行为税来替代房产税。这既可以增加住房的持有成本,也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率。

  在住房租赁市场的发展中,企业机构和政府部门持有住房都面临着众多问题。诸如占压资金量庞大、管理维护效率低下等。目前住房市场的租赁价格与销售价格失衡。即使在北京这样的一线城市,年租金收益率一般也比不过同期贷款利率。在没有政策优惠的情况下,企业机构一般倾向于出售居住物业而不是持有居住物业。

  与其勉强房地产企业和机构持有住房,还不如鼓励愿意持有住房的个人出租房屋。对空置的非家庭自用住房征收“空置税”,鼓励住房持有者出租房屋,体现“可持有但不可空置”政策导向。“空置税”的征收应采取“窄税基、高税率”的方式,将税收对象锁定拥有非家庭自用住房而不出租利用的家庭。

  不过,报告也指出,对家庭自用住房,即使空置也不宜征收“空置税”。因为家庭自用住房空置的原因可能是短期在外地居住,如工作外派、探亲访友、学习培训等。如果对家庭自用住房和非家庭自用住房空置一概征收“空置税”,社会负面影响可能较大。

  此外,社科院建议摸清家底,把握调控长效机制的统一与差异,其次稳定预期,将部分短期调控措施延伸为长效机制;灵活调控,用好土地供给与金融信贷的政策工具弹性。

  具体而言,将住宅限购等短期调控措施延伸为长效机制的一部分,有助于稳定市场预期。 住宅限购政策长期化、制度化的具体做法是:在全国范围内,一户居民家庭最多只能购买两套住房;在全国范围内限购后,放开住房市场限购中本地户籍的限制,由居民家庭选择在何地持有住房;并以法律法规的形式固定下来,以形成稳定的市场预期,以不变应万变。同时,也可以将部分行之有效的短期调控措施作为长效调控机制中的“熔断机制”,只有达到一定条件才会使用,例如限售、限价等措施。

  在土地供给方面,应以当地常住人口规模为依据增加居住用地供给。对于人口规模较大的城市,土地供给的思路要从“以地控人”变为“地随人供”,以产业布局引导人口迁移,以人口迁移作为土地供给的依据,而不是将土地供给作为控制人口规模的手段。


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