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爆炒海南自由港房价的48小时

2018-04-17 13:04 来源:秋水笔谈

  “好一点的房都要秒抢了。”

  现在海南省的各处售楼部,每天都是人满满的。

  好房源一出就被哄抢,这个算完价格,那个已经交钱。

  而且市面上大部分只有尾房在售了,大部分都只剩80㎡以上的大户型,已经很少小户型。

  很多只剩一楼或者顶楼,有些楼盘连顶楼都卖完了。每个售楼部都在上演着历史性的抢房大战。

  4月13日,海南全岛建设自由贸易试验区的消息一出,海南省各个售楼处,都都聚满了前来抢购房产的人群。

  一个销售员同时接待十多个客户,非常常见,夜里还要拿电筒,带着成群结队的看房人,继续奋战。

  这些天,海口这边基本上都是每天每平米500到1000元左右的涨。三亚那边一个晚上大概每平米3000元到5000元的涨。

  也有中介表示,自由贸易港消息公布后,三亚在售楼盘房价普遍涨价每平米4000元到8000元左右。

  目前,三亚市房价均价已经去到3.5万到3.7万元每平米以上,少的也3万多。

  

独家| 爆炒海南自由港房价的48小时


  

独家| 爆炒海南自由港房价的48小时


  (某中介公司营销群截图)

  每个晚上房价都在涨。

  一到晚上,还没封盘的楼盘都会调价,上涨。

  有时候,上午还在卖,下午就封盘了,不卖了,晚上继续调价。

  无论明涨暗涨,都在涨,把折扣调高不打折,或者标价调高,成交价各种涨。

  很多楼房都已经疯狂,暂停销售,疯狂调价。

  政府已经出面约谈开发商与中介,不让涨价,开发商就封盘不卖,申请调价预售证。

  现在卖房必须有备案证,销售价格是必须按备案证走的,如果超过备案的价格销售,开发商就会受到处罚。为了能够涨价销售,大部分开发商选择了封盘,申请调价后的新的备案证。房源只剩三四十套的就都在清盘。

  再过几天,海南恐怕已经是半无房状态,新的备案证下来需要一个月左右,新的库存释放出来,大概要到5月中旬。

  秋水笔谈(ID:qiushuibitan)从多个渠道独家获悉,自由贸易港政策出台之后,4月16日到4月17日天早上,海南14个楼盘已经售罄,11个楼盘已经封盘,准备上调价格。

  目前海南在售的几个楼盘,很多是有高价位备案证的,比如总共16栋楼,分期销售,一期二期三期,都有从低到高的价位备案,有高价位备案证的楼盘现在会拿出来销售,普遍涨价4000元到8000元左右。现在三亚南区能选的就五六个盘。

  此外,在过去的2016年到2017年,海南房价也已经翻了一倍有余。

  2018年春节期间,海南房价继续涨了一波,在过年前到今年2月份,海南的房价已经上涨10%到15%。

  据中国房价行情网数据,截至今年3月,海南各市县中,最高的三亚楼市均价为3.19万元/平方米,最低的屯昌均价为6440元/平方米,此外,海口均价为1.73万元/平方米,靠近三亚的保亭、陵水房价均破2万元/平方米。

  目前南海的售楼处上门客户量也出现了激增。平时,一个售楼部,一天的收客量可能就在二三十个。但是这两天都是两百多个收客量。成交转换率,都在30%左右。

  现在中介们每天加班到晚上一两点钟的很正常的,都在卖卖卖。

  甚至有中介对秋水笔谈声称,从今年4月份开始到现在,她已经拿了300万元的业绩提成。也有中介表示,这纯属忽悠,业绩确实在涨,但没有那么厉害。

  前车之鉴

  1988年,海南脱离广东,独立建省,大批的人来到海南淘金,其中就有潘石屹,冯仑等后来的地产大佬万通六君子。

  1988年房地产平均价格为1350元/平方米,1992年猛增至5000元/平方米。1993年上半年房地产价格达到顶峰,为7500元/平方米,下半年开始回落。

  当时,海南的投机性购房比例高达70%以上,短短的三年,房价翻了五六倍。

  地产泡沫时期,以四大银行为首的资金,包括大型国企以至乡镇企业和民营资本的大量资本通过各种渠道进入了房地产市场,当时流传着“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”。

  到1993年,海南面临严厉宏观调控的时候,国有四大银行的烂账高达300个亿以上,全省烂尾楼高达1600万平米,挤压资金800多个亿。

  在急剧膨胀后,海南房地产泡沫开始了爆破。

  随后,绝大多数房地产开发商成了银行的债务人,这些债务人把赚的钱留给自己,留下的房地产则高价抵给银行。最终,伴随着海南发展银行的倒闭,银行变成了海南最大的发展商。

  “天涯、海角、烂尾楼”开始成为海南三大景观。

  这是海南至今还随处可见的累累伤痕。

  釜底抽薪

  30年过去,无论是海南省政府还是中央政府都更加成熟,这样妨碍整体经济稳定的短期炒作,是不会被允许的,通过种种措施,海南省试图把房价的投机性空间压缩到了最小的范围内。

  这是一场事前布局,事发火拼,事后张扬,惩前毖后的海南炒房歼灭战。

  4月14日,中共中央国务院发布《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》,实施离岛免税购物政策,提高免税购物限额,鼓励发展赛马运动等项目。明确到2025年,海南将初步建立自由贸易港制度,营商环境达到国内一流水平。

  目标高远。为实现这个目标,中央给了海南很多政策,也制定了很多要求,更提前做了很多前瞻性的部署。

  这些部署、要求的核心精神,就是不能让自由港的远大志向沦为炒房概念。

  今年1月份,沈晓明省长在政府工作报告中提出:“决不让海南变成房地产加工厂,以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖。”这表明海南省政府在房地产调控上要动真格。

  随后3月31日,海南省发布《关于做好稳定房地产市场工作的通知》(房八条),要求非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买一套住房,并需提供5年社保证明,首付比例不得低于70%,取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

  新政将限购一套从个人升级到家庭,首付增加四成,被称为“全国最严厉调控措施”。

  与此同时进行的大动作是,2017年,海南省的土地供应以及成交就已经腰斩。

  今年4月14日,中央的要求更进一步,对海南实行最严节约的用地制度,对低效、零散用地进行统筹整合、统一开发,确保海南建设用地总量在现有基础上不增加。

  此外,秋水笔谈独家获悉,4月16日海南省政府通知约谈很多开发商和中介机构。

  当天下午,海南省住建厅也紧急出台了稳定房地产市场的六点政策要求:

  一、强化主体责任,落实量价调控目标

  对落实调控目标不力、量价仍上涨过快的市县,住建厅将提请省政府进行约谈问责。

  二、严格执行“房八条”,强化审核和问责机制。

  对审核把关不严,甚至与中介机构或购房人串通违规销售、规避限购政策的政府工作人员,各市县要依法依规进行严肃处理。

  三、加强属地管理,防止炒作和哄抬房价

  各市县房管(住建)部门要对本辖区内所有房地产开发企业和中介机构进行约谈,督促其依法依规销售。

  四、组织督查和明察暗访,使政策落实到位

  海南省住建厅将联合省纪委派驻组一同组织相关人员对各市县执行“房八条”情况、房地产市场波动情况进行不间断督查和明察暗访。

  五、开展专项整治,严厉打击违法违规行为

  重点打击利用“房八条”以及中央新政恶意炒作、哄抬房价以及弄虚作假购房的违法违规行为,发现一起,查处一起。对违法违规的房地产开发企业、中介机构及其从业人员要依法依规给予最严厉的处罚,直至清出海南市场。

  六、加强舆情监控、引导和预警,销售数据每日一报

  各市县房管(住建)部门继续加强与宣传、网信、公安、工商等单位的沟通协作,加强舆情监控和舆论引导,对不实信息进行预警和查处,及时澄清,正面引导,稳定市场预期。同时,各市县商品住宅销售数据要每日一报,我厅汇总后将及时上报省政府。

  令行禁止,上述每一条都是禁止。可谓与炒房客的正面火拼,也是在居高临下的战略高低,用重型炮火对炒房行为的围剿战略的一部分。

  路还很远

  就其所处的地缘位置的重要性而言,海南的地理位置无疑是中国的南大门。

  但就它目前的实力以及经济地位,其实难以匹配这种身份。

  为了匹配这种身份,成为中国稳住东南亚地缘政治的重要桥头堡,海南省只有一条路走,就是变得更加强大。

  放眼世界,中央政府为其定下的目标,只有新加坡与香港这两个标的可以作为参照物。

  香港已经饱尝高攀不下的房地产带来的苦果,并且正在百般努力消化这种苦果,收效甚微,路还很长。

  另外一个是新加坡,这也是在亚洲,唯一一个竞争力可以与香港匹敌,并且略胜一筹的城市,它胜在堪称完美的公租房体系。

  别人走过的弯路,咱们怎么能再去绕一趟。海南省只有一条路可以走,不是香港,而是新加坡。

  就过去三十年的成绩单而言,南海所做出来的成绩与中央给的政策、资金支持以及战略期望而言,更是显现出一个扶不起的阿斗的形象。

  为了远大的前途,海南省必须将短期翻炒房价的行为歼灭在襁褓之中,这甚至可以说是一场你死我活的战斗。

  秋水哥一位博士朋友Dr Liu 谈起海南省的前途,可以说是痛心疾首,恨铁不成钢:海南这边是不希望开放和竞争的,现在是中央逼着她开放和竞争,海南这边搞旅游那么多年,从九十年代开始喊口号,说要干趴泰国,搞海岛旅游,快三十年过去,除了价格现在超过泰国,品质从来没赢过泰国。

  8年前,国务院提出要把海南岛建设成国际旅游岛,那么多年过去了这个国际旅游岛,连一个有品牌识别度的旅游项目都拿不出来,只是买了不少房子给东北同胞,多了随处可以听到的东北腔。

  现在中央对海南已经动真格,在布一个长远的大棋局。

  2017年5月开始就任海南省委副书记,省政府省长、党组书记的沈晓明,在2015年3月至2016年9月,曾任职上海市委常委、浦东新区区委书记,中国(上海)自由贸易试验区管理委员会主任,成绩斐然。

  提前派他到海南部署自由港,中央用心良苦。

  但一个人的力量是有限的。

  海南省自由贸易港成败与否,更需要优秀中层干部的支撑,而它现有的中层干部,包括省的干部,很多以前是乡镇干部的,因为突然建省而跳起来做领导,学历不高,而且也没有很多历练,根本无法执行中央这些高大上政策。

  要成大事,海南需要更多的人才,要聚拢人才,海南需要更有竞争力的房价,更有吸引力的人才激励体系、更完善的产业资源配套、更公平的社会体制建设,以及更优越的教育体制。

  如果不能进行更大范围的开放,引进竞争,海南无以实现国际化,国际旅游中心以及自由贸易港都将是空谈,如此,则必将造成一场更大泡沫。

  海南炒房已经被釜底抽薪,最后这把火怎么爆炒,都不会让它改变中央的大棋局。柴没有了,火会自然熄灭。

  同样,在政策火力足够的情况下,投入足够的人才和资源,化铁成钢,自由港只是个时间问题。


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